Uma infiltração aparece no teto da cozinha. O arrendatário telefona ao senhorio e pede uma reparação. O senhorio responde que a casa está arrendada e, portanto, as pequenas reparações são responsabilidade de quem lá vive. Noutro imóvel, uma máquina de lavar roupa deixa de funcionar depois de dez anos de utilização e o arrendatário considera automaticamente que o proprietário tem de comprar uma nova. Noutro ainda, uma porta interior fica partida depois de uma utilização manifestamente imprudente e ambas as partes discutem se a caução deve ou não pagar o estrago. Estas situações parecem semelhantes porque todas envolvem uma coisa avariada. Juridicamente e na prática, podem ser bastante diferentes.
É por isso que a pergunta “quem paga as reparações?” não deveria ser respondida através de uma lista simplista onde o senhorio paga umas coisas e o arrendatário paga outras. O ponto de partida é perceber a causa do problema, a natureza da intervenção necessária, aquilo que foi contratado e a forma como o imóvel foi utilizado. O Guia do Arrendamento constrói o módulo sobre obras e reparações precisamente desta forma: começa pela conservação do imóvel e separa depois obras, avarias, desgaste normal, mau uso, problemas específicos, equipamentos, partes comuns, intervenções urgentes, comunicação e responsabilidade por danos. Uma boa decisão exige ligar estes elementos em vez de olhar apenas para a fatura final.
A regra de partida coloca a conservação do lado do senhorio
No arrendamento urbano, a regra legal de partida é mais clara do que muitas conversas entre senhorios e arrendatários fazem parecer. O artigo 1074.º do Código Civil estabelece que cabe ao senhorio executar as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. A versão consolidada oficial consultada encontra-se atualizada à alteração de 23 de junho de 2026. Esta regra deve ser lida juntamente com uma obrigação ainda mais fundamental do locador: entregar a coisa locada e assegurar ao arrendatário o respetivo gozo para o fim a que se destina.
Isto significa que arrendar uma casa não equivale a transferir para o arrendatário a responsabilidade geral pela conservação do imóvel. Se a cobertura precisa de intervenção, uma canalização antiga se deteriora, a instalação elétrica necessita de uma reparação que resulta do estado do imóvel ou outra obra de conservação se torna necessária para que a casa continue apta ao uso contratado, o simples facto de existir um arrendatário não transforma automaticamente essa despesa numa responsabilidade dele. O proprietário continua a ser proprietário e a existência do contrato não elimina a necessidade de conservar o bem.
Mas a expressão “salvo estipulação em contrário” também é importante. O contrato deve ser lido antes de se concluir quem suporta determinada intervenção, sobretudo quando existem cláusulas específicas sobre manutenção ou equipamentos. E nos arrendamentos para fins não habitacionais — como lojas, escritórios ou outros espaços comerciais — a liberdade contratual é especialmente relevante: o artigo 1111.º do Código Civil prevê expressamente que as partes podem estabelecer livremente as regras relativas à responsabilidade pelas obras de conservação ordinária e extraordinária; se nada convencionarem, a responsabilidade recai, em regra, sobre o senhorio. Portanto, uma resposta correta para um apartamento habitacional pode não ser automaticamente transponível para uma loja cujo contrato atribuiu determinadas obras ao arrendatário.
Também não se deve confundir conservação com qualquer pequena intervenção que aconteça durante o arrendamento. Substituir uma instalação elétrica degradada e apertar um puxador que se soltou não têm necessariamente a mesma dimensão. Uma avaria de um equipamento por fim da vida útil e a substituição de uma peça partida por utilização imprudente também não são equivalentes. A lei dá o enquadramento; a causa concreta continua a ser decisiva.
É aqui que contratos mal escritos começam a criar problemas. Uma cláusula genérica segundo a qual “todas as reparações ficam a cargo do arrendatário” pode parecer resolver a matéria numa única frase, mas deve ser analisada à luz do tipo de contrato, das regras legais aplicáveis e do seu verdadeiro alcance. Do outro lado, assumir que “tudo o que se estraga pertence ao senhorio” é igualmente simplista. O arrendatário tem obrigações próprias relativamente ao uso e conservação da casa.
Desgaste normal e dano provocado não são a mesma coisa
O Código Civil estabelece que, na falta de convenção diferente, o arrendatário deve manter e devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente e conforme ao contrato. Estabelece ainda que, se não existir um documento onde as partes tenham descrito o estado do imóvel no momento da entrega, presume-se que ele foi recebido em bom estado de manutenção. Esta distinção entre utilização normal e deterioração imputável ao arrendatário é uma das mais importantes de todo o arrendamento.
Uma parede não permanece visualmente nova durante oito anos apenas porque existe um contrato. Um pavimento sofre utilização. Certos equipamentos envelhecem. Vedantes perdem eficácia. Materiais deterioram-se com o tempo. A simples existência de sinais compatíveis com uma utilização prudente não significa automaticamente que o arrendatário danificou a propriedade e deva pagar a reposição integral como se tivesse recebido um imóvel novo na véspera.
Por outro lado, desgaste normal não é uma expressão mágica que elimina a responsabilidade por tudo aquilo que acontece dentro da casa. O artigo 1044.º determina que o locatário responde pela perda ou deteriorações que não estejam abrangidas pela utilização normal, salvo quando resultem de causa que não lhe seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido utilizar o imóvel. Se uma porta é partida por uma atuação negligente, um tampo é queimado, uma instalação é danificada por intervenção não autorizada ou um equipamento é estragado através de utilização manifestamente inadequada, pode existir responsabilidade do arrendatário.
O artigo 1038.º reforça esta lógica ao impor ao locatário, entre outras obrigações, não utilizar a coisa de forma imprudente, permitir o exame do imóvel pelo senhorio e avisá-lo imediatamente quando tenha conhecimento de vícios ou perigos que o senhorio ignore. Portanto, a responsabilidade não depende apenas de quem provocou inicialmente o problema. Um problema pequeno pode agravar-se porque alguém o ignorou durante meses. Se o arrendatário deteta água a entrar junto de uma janela e não comunica nada até o pavimento ficar destruído, a análise já não é necessariamente a mesma que existiria se tivesse alertado o senhorio no primeiro sinal.
É precisamente por isso que o estado de entrada do imóvel tem tanto valor. Um inventário, fotografias e um documento de entrega bem preparados não são burocracia estética. São a referência que permite, anos depois, separar o que já existia, o que resultou de utilização normal e o que apareceu durante o contrato. Sem esse registo, uma discussão sobre uma bancada danificada, pavimento riscado ou equipamento em mau estado transforma-se facilmente numa comparação entre duas memórias interessadas. E a própria lei atribui importância à existência desse documento ao estabelecer a presunção de bom estado quando ele não existe.
Para senhorio e arrendatário, portanto, a pergunta correta não é apenas “quem deve pagar esta reparação?”. Antes dela vêm outras: o que aconteceu, qual é a causa técnica, em que estado estava o elemento quando o contrato começou, quanto tempo tem, como foi utilizado e existe prova suficiente para distinguir envelhecimento de dano? Só depois faz sentido discutir a fatura.
Humidade, infiltrações e avarias mostram porque a causa é mais importante do que o sintoma
Poucos temas criam mais conflitos do que humidade e bolor. O arrendatário vê manchas numa parede e conclui que existe uma infiltração pela qual o senhorio é responsável. O senhorio vê condensação nas janelas e responde que a casa não é suficientemente ventilada. Ambos podem estar certos em casos diferentes e ambos podem estar errados naquele caso concreto.
Humidade é um sintoma, não uma causa. Pode resultar de infiltração através da fachada ou cobertura, fuga numa canalização, deficiência de impermeabilização, pontes térmicas, condensação, ventilação insuficiente ou de uma combinação destes fatores. A divisão de responsabilidades só pode ser razoavelmente feita depois de se perceber aquilo que está a provocar o problema. O Guia do Arrendamento separa deliberadamente humidades, infiltrações, canalização e instalações precisamente porque tratar tudo como “uma mancha na parede” não ajuda a decidir responsabilidades.
Se existe uma infiltração proveniente da cobertura do edifício, a solução pode envolver uma parte comum do condomínio. Nesse caso, o arrendatário deve comunicar ao senhorio e o proprietário terá normalmente de articular a questão com a administração do condomínio. Para o arrendatário, não faz grande sentido entrar numa discussão sobre se a reparação deverá ser paga pelo proprietário individual ou pelo condomínio: a sua relação contratual é com o senhorio, e é essencial que o problema seja comunicado e encaminhado para quem tem capacidade de o resolver. O senhorio, por sua vez, não deveria considerar o problema inexistente apenas porque a origem está numa parte comum que não controla individualmente.
A mesma lógica é aplicável a uma canalização. Uma tubagem antiga que rompe dentro de uma parede apresenta uma situação muito diferente de um sifão obstruído porque foram despejados materiais inadequados pelo ralo. O sintoma pode ser exatamente o mesmo — água no chão — mas a causa muda completamente a responsabilidade. Quando existe dúvida material e a reparação é relevante, uma opinião técnica pode poupar uma longa discussão baseada em fotografias de WhatsApp.
Os eletrodomésticos incluídos no arrendamento também são um exemplo frequente. Imagine uma máquina de lavar roupa fornecida pelo senhorio juntamente com a casa. Se deixa de funcionar depois de muitos anos por uma avaria associada à idade e uso normal, o caso não é o mesmo que aquele em que o arrendatário provocou um dano através de utilização indevida. Também interessa aquilo que ficou efetivamente contratado: o equipamento estava incluído como parte funcional do imóvel? Foi apenas deixado no local sem qualquer compromisso específico? Existe uma cláusula sobre manutenção ou substituição? O guia inclui separadamente “eletrodomésticos” e “equipamentos incluídos no contrato” precisamente porque a mera presença física de um objeto dentro da casa não responde, por si só, a todas estas perguntas.
A idade do equipamento também interessa do ponto de vista económico. Uma máquina com quinze anos que deixa de funcionar não deveria ser automaticamente tratada como se o arrendatário tivesse destruído um equipamento novo apenas porque estava operacional no primeiro dia. Do mesmo modo, o arrendatário não deveria esperar necessariamente uma substituição por um modelo de gama superior quando a obrigação é simplesmente resolver a falta de funcionamento de um elemento abrangido pelo contrato. O objetivo é reparar ou assegurar o gozo contratualmente devido, não utilizar cada avaria como oportunidade para melhorar unilateralmente o património.
O arrendatário deve comunicar o problema, não simplesmente mandar reparar e enviar a fatura
Quando aparece uma avaria, a reação mais eficaz costuma ser simples: comunicar rapidamente, explicar o problema de forma objetiva e permitir que o senhorio possa avaliar e organizar a intervenção. O artigo 1038.º obriga o arrendatário a avisar imediatamente o locador quando conheça vícios na coisa ou algum perigo que este ignore. Esta obrigação protege ambas as partes porque um defeito comunicado cedo é normalmente mais barato e mais fácil de resolver.
A comunicação deveria deixar uma prova razoável daquilo que aconteceu. Uma chamada telefónica pode resolver uma emergência, mas uma mensagem ou email complementar permite registar quando o problema foi identificado, o que foi reportado e, quando útil, enviar fotografias ou vídeo. O Guia do Arrendamento inclui precisamente “documentar problemas” e “comunicação das avarias” como capítulos próprios. A finalidade não é transformar cada torneira em processo judicial; é evitar que seis meses depois alguém diga que nunca foi informado.
Depois de receber a comunicação, o senhorio também deve reagir proporcionalmente. Uma tomada que representa risco elétrico não deve ser tratada com o mesmo calendário que uma porta de armário ligeiramente desalinhada. Uma fuga ativa de água exige outra rapidez que uma pequena questão estética. A boa gestão de um arrendamento inclui capacidade para distinguir uma emergência, uma reparação necessária e uma intervenção que pode ser programada.
O que o arrendatário não deveria fazer como regra é contratar imediatamente qualquer obra de valor relevante, escolher um prestador sem consultar o senhorio e apresentar depois uma fatura esperando reembolso automático. O artigo 1074.º estabelece que, em regra, o arrendatário apenas pode realizar obras quando o contrato o permita ou exista autorização escrita do senhorio, sem prejuízo das exceções legalmente previstas. Uma casa arrendada continua a pertencer ao senhorio, e decidir unilateralmente alterar instalações, materiais ou soluções técnicas pode criar um novo problema enquanto se tenta resolver o primeiro.
Também não deveria existir a conclusão automática de que uma despesa considerada responsabilidade do senhorio pode ser simplesmente descontada na renda seguinte. A possibilidade de reembolso de determinadas reparações urgentes existe na lei, mas isso não equivale a um direito geral de deixar de pagar parte da renda sempre que existe desacordo sobre uma intervenção. Compensações, retenções ou alterações ao pagamento da renda devem ter base jurídica adequada ou acordo claro entre as partes. Transformar uma discussão sobre uma fatura de 300 euros num incumprimento da renda é uma excelente forma de aumentar desnecessariamente o problema.
Do lado do senhorio, responder sistematicamente “mande arranjar e depois vemos” também é uma má prática. Quem autorizou o trabalho? Existe limite de preço? Que intervenção foi aprovada? Quem escolhe o técnico? A despesa será reembolsada? Se o senhorio quer que o arrendatário organize uma reparação por conveniência, isso deve ficar suficientemente claro para que ninguém discuta depois se existiu ou não autorização.
Numa emergência, a lei permite agir antes de tudo estar resolvido
Há situações em que esperar por várias propostas e uma autorização formal simplesmente não é razoável. Uma tubagem rompe durante a noite, existe entrada significativa de água, surge um risco elétrico ou outra situação exige intervenção imediata para evitar danos maiores. O Código Civil prevê precisamente estas circunstâncias.
O artigo 1036.º estabelece que, se o senhorio estiver em mora relativamente à obrigação de realizar reparações ou outras despesas e a urgência não for compatível com esperar pelas demoras de um procedimento judicial, o arrendatário pode realizá-las extrajudicialmente e tem direito ao reembolso. Se a urgência for de tal forma grave que não permita qualquer demora, pode agir mesmo sem existir previamente mora do senhorio, desde que o avise ao mesmo tempo. A lei procura aqui um equilíbrio evidente: o arrendatário não precisa de ficar a assistir à destruição da casa enquanto tenta contactar alguém, mas a situação tem de ser verdadeiramente urgente e a comunicação continua a ter importância.
Imagine uma fuga de água significativa às três da manhã. Se não consegue contactar o senhorio e é necessário chamar imediatamente um canalizador para interromper a fuga, esperar até à manhã seguinte pode aumentar os danos na própria casa e nos apartamentos inferiores. É o tipo de situação que explica a existência desta exceção. Uma persiana avariada há duas semanas, por contraste, dificilmente apresenta a mesma necessidade de ação instantânea.
Mesmo numa emergência, a documentação é importante. Fotografar o problema antes e depois quando seja possível, conservar a fatura, registar a tentativa de contacto e explicar que intervenção foi realizada torna muito mais simples demonstrar posteriormente a necessidade e o custo. A urgência dispensa certas demoras; não elimina a utilidade de provar o que aconteceu.
Esta regra também cria uma razão para os senhorios disponibilizarem um canal de contacto funcional. Um proprietário que vive no estrangeiro, não responde durante vários dias e não tem ninguém autorizado a gerir emergências está a aumentar o risco do próprio património. Gerir um arrendamento implica alguma capacidade de reação. Não é necessário estar permanentemente disponível pessoalmente, mas deveria existir uma forma realista de lidar com uma fuga de água num domingo.
Para o arrendatário, por outro lado, a existência do artigo 1036.º não deve ser transformada numa autorização geral para remodelar a casa quando o senhorio demora a responder. A regra refere-se a reparações ou despesas cuja urgência justifica a atuação. Uma emergência é uma exceção criada para evitar danos e preservar o uso do imóvel, não uma via alternativa para executar obras que o senhorio nunca autorizou.
Pequenas alterações e obras feitas pelo arrendatário também têm limites
Viver numa casa exige alguma adaptação. Colocam-se quadros, fixam-se móveis, instalam-se cortinados ou realizam-se outras pequenas intervenções destinadas ao conforto quotidiano. O Código Civil reconhece isso ao permitir ao arrendatário pequenas deteriorações necessárias ao seu conforto ou comodidade, estabelecendo, contudo, que devem ser reparadas antes da devolução do imóvel, salvo acordo em contrário.
Isto não significa que qualquer obra possa ser classificada como “pequena alteração”. Derrubar uma parede, modificar canalização, alterar substancialmente a instalação elétrica, substituir revestimentos ou fazer uma intervenção estrutural já está noutro plano. O artigo 1074.º determina, como regra, que o arrendatário só pode realizar obras quando o contrato o faculte ou exista autorização escrita do senhorio, ressalvadas as exceções previstas na própria lei. Se pretende fazer uma intervenção relevante, o momento para discutir autorização, custos e destino das alterações é antes de começar.
A autorização escrita protege as duas partes. O arrendatário evita gastar dinheiro numa obra para descobrir posteriormente que o proprietário exige reposição. O senhorio consegue definir o que aceita, que materiais ou soluções admite e se existe ou não algum compromisso relativamente aos custos. Uma autorização pode também clarificar o que acontece no final do contrato: a alteração fica? Deve ser removida? Existe algum direito a compensação? Quem fica responsável por eventuais danos decorrentes da intervenção?
A matéria das benfeitorias merece precisamente esse cuidado. O artigo 1074.º prevê que, salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé. Isso não significa que qualquer melhoria que o arrendatário considere valiosa vá ser automaticamente paga pelo senhorio. A licitude da obra, o acordo existente, a natureza da intervenção e o regime aplicável devem ser considerados.
Nos contratos não habitacionais, esta questão pode ser ainda mais importante. Uma loja ou escritório pode exigir obras significativas para funcionar: instalações técnicas, divisórias, climatização, adaptação às exigências da atividade ou outros investimentos. Como a lei permite maior liberdade às partes na distribuição da responsabilidade pelas obras em arrendamentos não habitacionais, o contrato deve antecipar estas questões em vez de esperar que surjam depois de o arrendatário investir dezenas de milhares de euros. Quem paga a adaptação? Quem obtém autorizações? O que fica no imóvel? O que deve ser retirado? Quem suporta a reposição? Estas perguntas podem valer muito mais do que uma pequena diferença na renda mensal.
A melhor proteção é saber o estado da casa e comunicar cedo
Grande parte das disputas sobre reparações nasce de três falhas que aconteceram muito antes da avaria: o imóvel foi entregue sem um registo adequado do estado, o contrato é vago sobre equipamentos e manutenção e os problemas não foram comunicados quando apareceram. Quando estas três coisas acontecem ao mesmo tempo, quase qualquer reparação tem potencial para se transformar numa discussão.
Um bom documento de entrada deveria permitir saber o estado das principais divisões, revestimentos, equipamentos e mobiliário quando aplicável. Não é necessário descrever cada milímetro de uma casa, mas problemas já existentes devem ficar identificados. Uma bancada com uma fissura, um pavimento riscado, um eletrodoméstico antigo ou uma mancha de humidade pré-existente não deveria depender da memória de quem estava presente na entrega das chaves. A importância desse registo é reforçada pelo próprio artigo 1043.º, que presume bom estado de manutenção quando não existe documento descrevendo a condição inicial.
Durante o contrato, senhorio e arrendatário beneficiam de uma regra igualmente simples: comunicar problemas quando ainda são problemas pequenos. Uma fuga de poucos centímetros pode transformar-se numa parede destruída. Um vedante de duche pode causar infiltrações. Uma telha deslocada pode danificar tetos. Um ruído estranho num equipamento pode antecipar uma avaria maior. A responsabilidade por uma reparação não se torna mais fácil de apurar porque ambas as partes ignoraram o assunto durante seis meses.
O senhorio deve resistir à tentação de tratar qualquer comunicação como se o arrendatário estivesse a tentar obter uma melhoria gratuita. Quem vive diariamente no imóvel é normalmente a primeira pessoa a detetar alterações. Um arrendatário que comunica cedo uma infiltração está também a proteger o património do proprietário. Do outro lado, o arrendatário deve evitar interpretar a renda mensal como um serviço de manutenção ilimitado onde qualquer lâmpada, pequeno ajuste ou consequência do próprio uso se transforma automaticamente numa chamada ao proprietário.
É essa distinção que permite gerir o arrendamento de forma adulta: conservação do imóvel, desgaste normal, responsabilidade por dano, manutenção prevista no contrato e emergência são categorias diferentes. Quando são misturadas, cada avaria se transforma numa discussão sobre princípios. Quando são separadas, muitas situações tornam-se bastante simples.
“Quem paga?” deve ser a última pergunta, não a primeira
Quando aparece um problema, começar imediatamente pela discussão sobre dinheiro é tentador, mas normalmente coloca as partes pela ordem errada. Primeiro deve ser evitado o agravamento dos danos. Depois deve perceber-se a origem do problema. Deve verificar-se o contrato e identificar-se se existe alguma cláusula relevante. Deve perceber-se se estamos perante conservação necessária, desgaste normal, dano imputável a alguém ou uma obra pretendida pelo arrendatário. Só depois existe informação suficiente para decidir razoavelmente quem deve suportar a intervenção.
Uma canalização antiga não passa a ser responsabilidade do arrendatário porque rebentou enquanto ele estava em casa. Uma porta partida por mau uso não passa a ser responsabilidade do senhorio porque faz parte do imóvel. Uma mancha de humidade não demonstra sozinha quem tem culpa. Um eletrodoméstico incluído no contrato não produz a mesma resposta se morreu de velhice ou se foi destruído por utilização inadequada. E uma reparação urgente pode permitir ao arrendatário agir diretamente em circunstâncias que não existiriam numa intervenção normal.
Esta é a lógica central do Módulo 15 — Obras, Reparações, Avarias e Danos do Guia do Arrendamento: compreender primeiro a natureza do problema, distinguir conservação de dano, comunicar e documentar corretamente e só depois atribuir responsabilidade. Não existe uma tabela universal suficientemente inteligente para substituir esta análise.
Quando a causa é tecnicamente discutível, pode ser necessário um técnico. Quando existe uma divergência séria sobre aquilo que o contrato transfere para cada parte, pode justificar-se aconselhamento jurídico. E quando estamos perante uma situação urgente, a prioridade deve ser impedir que o problema aumente, mantendo registo da comunicação e das despesas realizadas.
Um bom arrendamento não é aquele onde nunca nada avaria. Isso é impossível durante vários anos de utilização de uma casa.
É aquele em que, quando alguma coisa avaria, ambas as partes conseguem distinguir o que aconteceu, quem deve agir e por que razão.
Porque a pergunta “quem paga?” só tem uma resposta útil depois de se perceber primeiro “quem é responsável por aquilo que aconteceu?”.