Chegar à escritura transmite uma sensação de missão cumprida. Depois de semanas ou meses de pesquisa, visitas, negociação, documentação, banco, avaliação e CPCV, é natural sentir que já só falta assinar e receber as chaves. Mas precisamente porque o comprador está tão perto do fim, existe uma tendência para baixar a atenção numa fase em que ainda podem existir questões importantes por confirmar. Entre a proposta e a escritura podem ter passado meses. Durante esse período, documentos podem ter sido atualizados, regularizações prometidas podem continuar pendentes, o vendedor pode ainda ter uma hipoteca para liquidar, o condomínio pode ter tomado novas decisões, o estado do imóvel pode ter mudado e as condições finais do financiamento podem não ser exatamente aquelas que o comprador tinha inicialmente na cabeça. O Guia do Comprador dedica, por isso, uma fase específica à verificação final: antes de formalizar a aquisição, é necessário voltar a olhar para o negócio como um todo e confirmar que os elementos que justificaram a decisão continuam válidos.
A primeira coisa a rever é o próprio acordo. O CPCV não deve desaparecer numa pasta no momento em que é assinado. É nele que ficaram registados o preço, o sinal, os prazos, as condições acordadas, eventuais bens incluídos e outras obrigações assumidas por comprador e vendedor. Se o vendedor se comprometeu a resolver uma questão documental antes da escritura, esse compromisso deve estar cumprido. Se foi acordada uma reparação, deve ser possível verificar se foi realizada. Se determinados equipamentos ficavam na casa, deve continuar a ser essa a realidade. Se existia uma condição relacionada com financiamento ou outra situação pendente, o comprador deve confirmar que deixou efetivamente de existir. A verificação final não serve para renegociar aquilo que já foi acordado. Serve para confirmar que o negócio que está prestes a concluir é o mesmo que aceitou anteriormente.
Confirme novamente o imóvel e a documentação
Também vale a pena voltar à documentação do imóvel. Quando a compra começou, o comprador pode ter consultado o Registo Predial, a Caderneta Predial, plantas, documentação urbanística, certificado energético e outros elementos relevantes. O facto de esses documentos terem sido analisados anteriormente não significa que devam ser esquecidos na fase final. Se decorreram vários meses, é prudente confirmar novamente a situação registal e perceber se continuam a existir os mesmos titulares, ónus e encargos identificados anteriormente. Se havia uma hipoteca do vendedor, deve estar perfeitamente claro como será liquidada e como ficará tratado o respetivo cancelamento. Uma hipoteca não é necessariamente um problema numa venda; é uma situação normal em muitas transações. O problema seria chegar ao momento da formalização sem perceber quem recebe o montante necessário para liquidar o banco, como se articula esse pagamento e o que permitirá cancelar a garantia existente.
O mesmo cuidado deve existir com quaisquer regularizações identificadas durante a análise do imóvel. Se a compra avançou porque o vendedor se comprometeu a resolver determinada divergência entre documentos, esclarecer uma situação urbanística ou obter um elemento em falta, a expressão “está a ser tratado” perde muito valor quando a escritura está prestes a acontecer. O comprador deve saber se aquilo que precisava de ser resolvido foi realmente resolvido. Quando a decisão de comprar dependeu de uma condição concreta, não faz sentido transformar essa condição numa promessa vaga apenas porque o calendário está apertado. O Guia do Comprador coloca precisamente a identidade jurídica e documental, a situação urbanística e as regularizações dentro da preparação da compra porque aquilo que ainda é uma dúvida antes da escritura passa a ser um problema do comprador depois dela.
Se estiver a comprar uma fração autónoma, o condomínio merece também uma última confirmação. Já deverá ter analisado atas, encargos, fundo comum de reserva, eventuais obras aprovadas ou previstas e a situação da fração perante o condomínio. Na fase final, interessa perceber se entretanto aconteceu alguma coisa relevante. Uma assembleia realizada depois do CPCV pode ter aprovado uma intervenção importante. Uma despesa extraordinária pode ter surgido. A documentação necessária para a transmissão deve estar preparada e qualquer responsabilidade financeira conhecida deve estar esclarecida entre as partes. Não é necessário repetir toda a investigação desde o início; é necessário apenas garantir que a fotografia utilizada para tomar a decisão de compra não ficou desatualizada.
O crédito só está resolvido quando as condições finais estão claras
A aprovação do financiamento também merece ser tratada com precisão. Durante o processo, é fácil usar expressões como “o banco já aprovou”, “está tudo encaminhado” ou “só falta marcar”. Mas o comprador deve chegar à escritura sabendo exatamente qual é o financiamento que vai contratar. O montante aprovado deve ser suficiente para a operação, o prazo deve corresponder ao esperado, a modalidade de taxa deve estar clara e os seguros, produtos associados e restantes condições devem ser conhecidos. O Guia do Comprador dedica um módulo específico à avaliação bancária, aprovação e FINE precisamente porque existe uma diferença entre uma simulação, uma pré-análise, uma avaliação favorável e uma aprovação final.
Também é necessário fazer novamente a conta dos pagamentos. Se a casa custa 400 mil euros e já foram entregues 40 mil de sinal, não existem 400 mil euros para pagar no dia da escritura. Existem 360 mil por liquidar. Se o banco financia 280 mil, o comprador precisa de assegurar os restantes 80 mil através de capital próprio, além dos impostos e custos da aquisição que não façam parte do preço. Quando o vendedor tem crédito, uma parte dos pagamentos pode ainda estar relacionada com a liquidação da hipoteca existente. Nada disto é particularmente complicado quando foi organizado com antecedência, mas pode tornar-se bastante confuso quando compradores, vendedores e bancos chegam ao próprio dia com números diferentes.
O capital próprio também precisa de estar verdadeiramente disponível. Saber que tem dinheiro não é exatamente o mesmo que conseguir movimentá-lo quando necessário. Montantes elevados podem estar noutra instituição, depender de transferências, vir da venda de outro imóvel ou resultar de fundos cuja origem precisa de estar devidamente documentada. Se existir necessidade de cheque bancário, transferência de grande valor ou outra forma específica de pagamento, isso deve ser preparado antes. Uma transação imobiliária não é o momento ideal para descobrir limites operacionais da conta bancária.
Os impostos e restantes custos da aquisição devem igualmente estar incorporados no orçamento final. O comprador não deve chegar à escritura com dinheiro apenas para completar o preço e descobrir que ainda precisa de suportar IMT quando aplicável, Imposto do Selo, custos relacionados com o crédito, formalização, registo e outros encargos. É precisamente por isso que o Guia do Comprador separa o preço da casa do custo total da aquisição. A entrada bancária é apenas uma parte do capital necessário para comprar.
Faça uma última visita antes de pagar
A verificação documental deve ser acompanhada por uma última visita ao imóvel, idealmente tão perto da escritura quanto razoavelmente possível. Não é uma nova visita para decidir se gosta da casa. Essa decisão já foi tomada. É uma inspeção prática para confirmar o estado em que a propriedade será entregue. Entre a primeira visita e a escritura, o vendedor pode ter retirado móveis, desocupado divisões, realizado reparações acordadas ou simplesmente continuado a utilizar a casa durante vários meses. Uma casa vazia pode até revelar elementos que estavam escondidos pelo mobiliário.
O comprador deve confirmar se o imóvel se encontra no estado global esperado, se está desocupado quando isso foi acordado e se os bens que deveriam permanecer continuam presentes. Numa cozinha equipada, por exemplo, convém saber exatamente que equipamentos fazem parte do negócio. O mesmo se aplica a aparelhos de ar condicionado, iluminação específica, mobiliário feito à medida, equipamentos de jardim, comandos de garagem ou outros elementos que tenham sido relevantes durante a negociação. Uma compra de centenas de milhares de euros não deveria terminar numa discussão sobre algo que poderia ter sido verificado numa visita de vinte minutos.
É também um bom momento para confirmar garagem, arrecadação, estacionamento e outros espaços associados à aquisição. Se só visitou a arrecadação uma vez vários meses antes, volte a vê-la. Se existe garagem, confirme o lugar e os comandos. Se foi realizada uma obra acordada, veja-a. Se o vendedor deveria retirar determinados objetos, confirme que foram retirados. Quando possível, podem ainda ser registadas as leituras dos contadores e o estado geral de entrega, simplificando posteriormente a mudança dos contratos de fornecimento e separando consumos anteriores e posteriores à aquisição.
Esta visita não substitui uma inspeção técnica pré-compra. Se queria investigar humidades, fissuras, instalação elétrica, canalização ou outros problemas técnicos relevantes, essa análise deveria ter ocorrido antes de assumir compromissos importantes. A última visita tem outra função: verificar se a casa que está prestes a receber corresponde materialmente à casa que acordou comprar.
A escritura deve ser a conclusão, não o momento da descoberta
Antes da formalização, também deve estar claro quem comparece, onde será realizado o ato, que documentos são necessários e como será promovido o registo da aquisição. A compra pode ser formalizada através das formas legalmente admissíveis e, quando existe financiamento, pode envolver simultaneamente a constituição de uma nova hipoteca. O comprador não precisa de coordenar pessoalmente cada detalhe, mas deve compreender a estrutura da operação. Quem representa quem? Existe alguma procuração? Há vários titulares? O banco está preparado? Como serão realizados os pagamentos? Como fica tratado o registo?
É neste ponto que vale a pena desconfiar de qualquer questão relevante acompanhada pela frase “vemos isso no dia”. Algumas questões pequenas podem naturalmente ser resolvidas na formalização. Outras não deveriam chegar lá em aberto. Uma regularização importante, uma dúvida sobre titularidade, um financiamento ainda incerto, uma diferença significativa nos pagamentos ou uma condição do CPCV que ninguém consegue confirmar não são detalhes de última hora. São elementos da própria compra.
O momento da assinatura também não é o momento ideal para começar a compreender documentos importantes. O comprador deve ter tido oportunidade de analisar antecipadamente as condições relevantes do financiamento e deve conhecer aquilo que foi acordado no CPCV. Se no documento final aparecer um valor, condição ou elemento materialmente diferente daquilo que esperava, deve perguntar antes de assinar. A presença de várias pessoas numa sala, um banco à espera e uma agenda apertada não transformam uma dúvida numa irrelevância.
Depois da formalização vem finalmente a entrega. Chaves da porta, caixa de correio, garagem, arrecadação, comandos, cartões de acesso e outros elementos devem passar para o comprador de forma organizada. Também aqui vale a pena evitar a informalidade excessiva. Receber “umas chaves” não é necessariamente o mesmo que receber todos os acessos associados ao imóvel.
O objetivo da verificação final não é tornar o comprador desconfiado nem procurar problemas artificiais quando a transação já está praticamente concluída. É exatamente o contrário: permitir que o último passo seja simples porque os problemas importantes foram tratados antes. Uma escritura bem preparada deveria ser relativamente pouco emocionante do ponto de vista administrativo. A emoção pode ficar para o momento em que recebe as chaves.
Antes de assinar, portanto, volte ao acordo, confirme a documentação atual, verifique eventuais hipotecas e regularizações, assegure que o financiamento está verdadeiramente concluído, confira os pagamentos, tenha impostos e custos preparados e faça uma última visita ao imóvel. Se alguma condição essencial continua por responder, essa é a altura de a resolver.
Porque, no momento em que a escritura termina, a pergunta deixa de ser “está tudo preparado para eu comprar?”.
Passa a ser “agora que é meu, o que ficou por resolver?”.