Há um momento numa compra financiada que muitos compradores subestimam: a avaliação bancária. Até aí, tudo pode parecer encaminhado. O comprador encontrou a casa, negociou o preço, o vendedor aceitou a proposta e o banco já analisou rendimentos suficientes para indicar que existe capacidade para determinado nível de financiamento. Depois chega o relatório de avaliação e o imóvel que está a ser comprado por 400 mil euros é avaliado pelo banco em 360 mil. Subitamente, a entrada necessária aumenta, a estrutura financeira muda e uma compra que parecia perfeitamente possível pode deixar de o ser.
É por isso que o Guia do Comprador separa preço de compra, valor de mercado e avaliação bancária e volta ao tema em várias fases do processo. A avaliação surge no financiamento, na análise do preço, no CPCV e novamente na fase de aprovação bancária. O guia chama também a atenção para uma ideia essencial: uma avaliação bancária abaixo do esperado pode alterar diretamente o capital próprio necessário para concluir a compra. Para um comprador que depende do banco, compreender este mecanismo antes de fazer uma proposta pode ser tão importante como negociar alguns milhares de euros no preço.
O banco não está a confirmar o preço que negociou
Quando comprador e vendedor acordam um preço, chegaram a um entendimento entre duas partes. O vendedor aceita transmitir o imóvel por determinado valor e o comprador considera esse valor suficientemente interessante para avançar. Isso não obriga o banco a chegar à mesma conclusão.
A avaliação bancária tem outra finalidade. O imóvel vai funcionar normalmente como garantia do empréstimo e a instituição precisa de formar a sua própria opinião sobre o valor dessa garantia. A avaliação é realizada por um perito avaliador independente e é utilizada pelo banco no processo de concessão do crédito.
Isto significa que três números podem coexistir sem serem iguais. Pode existir um preço pedido de 430 mil euros, um preço negociado de 400 mil e uma avaliação bancária de 375 mil. Nenhum dos três números tem exatamente a mesma função.
O preço pedido representa a expectativa comercial do vendedor. O preço de compra representa aquilo que comprador e vendedor aceitaram. A avaliação bancária serve o processo de financiamento.
Confundi-los cria uma falsa sensação de segurança. Comprar abaixo do preço anunciado não significa que o banco irá necessariamente considerar a compra barata. Da mesma forma, uma avaliação bancária superior ao preço não significa automaticamente que o comprador encontrou um negócio extraordinário.
A regra do financiamento torna a avaliação especialmente importante
No crédito destinado à aquisição de habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal estabelece atualmente, em regra, um limite de 90% para o rácio LTV. Mas existe um detalhe fundamental: a percentagem é aplicada sobre o menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel.
É esta pequena frase que pode alterar completamente a entrada necessária.
Imagine que compra uma casa por 300 mil euros e o banco também a avalia em 300 mil. Aplicando apenas para efeitos ilustrativos um financiamento de 90%, o montante máximo seria 270 mil euros e o comprador precisaria de assegurar pelo menos 30 mil euros do preço através de capital próprio, para além dos restantes custos da aquisição.
Agora imagine que compra exatamente a mesma casa por 300 mil, mas a avaliação bancária é de 270 mil euros. O banco já não utiliza os 300 mil como base para aquele rácio. A referência passa a ser 270 mil.
Noventa por cento de 270 mil são 243 mil euros.
O comprador continua obrigado a pagar ao vendedor 300 mil.
A diferença entre o preço e o financiamento passa, portanto, para 57 mil euros.
A avaliação ter descido 30 mil euros aumentou, neste exemplo, a necessidade de capital próprio em 27 mil euros.
É por isso que dizer “tenho os 10% para a entrada” não é suficiente para garantir que uma compra é financeiramente possível.
Uma diferença relativamente pequena pode exigir muito mais poupança
Este efeito é fácil de subestimar porque o comprador tende a olhar apenas para a diferença entre preço e avaliação.
Se compra por 400 mil e o banco avalia em 380 mil, pode pensar que existe apenas um problema de 20 mil euros.
Mas não é exatamente assim que a matemática funciona.
Num cenário meramente ilustrativo em que o financiamento correspondesse a 90% da base relevante, uma avaliação de 400 mil permitiria financiar até 360 mil. Com uma avaliação de 380 mil, o mesmo rácio corresponderia a 342 mil.
O financiamento potencial diminuiu 18 mil euros.
O comprador teria de suportar 58 mil euros do preço, em vez dos 40 mil inicialmente imaginados.
E isto acontece antes de considerar IMT quando aplicável, Imposto do Selo, custos bancários, formalização, seguros e outras despesas da aquisição.
Um comprador que tinha poupado exatamente o necessário para o cenário ideal pode, portanto, descobrir que lhe faltam dezenas de milhares de euros sem que o preço da casa tenha mudado um único euro.
Pré-aprovação não elimina este risco
É aqui que outra confusão se torna perigosa. O comprador fala com o banco antes de começar a procurar e recebe uma indicação de que pode obter, por exemplo, até 300 mil euros de financiamento. Interpreta esse número como se o banco já tivesse reservado 300 mil euros para a casa que vier a escolher.
Não é assim.
A análise da capacidade financeira do comprador e a análise do imóvel são peças diferentes do processo. A instituição avalia a solvabilidade do cliente através de elementos como rendimentos, situação profissional, despesas regulares e responsabilidades de crédito. Mas quando existir um imóvel concreto, será necessário perceber também quanto esse imóvel vale para efeitos da operação e da garantia.
Pode, portanto, existir um comprador com capacidade financeira para suportar um empréstimo de 300 mil euros e um banco que esteja apenas disposto a financiar 260 mil naquele imóvel específico.
A limitação deixou de ser o comprador.
Passou a ser a relação entre preço, avaliação e política de financiamento.
É por isso que uma pré-análise é extremamente útil, mas não deve ser confundida com aprovação final da compra de um imóvel que ainda nem sequer foi avaliado.
O banco avaliar abaixo não significa que o vendedor pediu demasiado
Uma avaliação abaixo do preço pode ser um sinal de que o comprador está a pagar acima daquilo que aquele avaliador considera adequado. Mas não é uma conclusão automática.
Avaliações são opiniões profissionais fundamentadas, não uma verdade matemática universal. Dois avaliadores podem utilizar comparáveis diferentes, atribuir pesos diferentes a determinadas características ou trabalhar com informação de mercado distinta. O estado do imóvel, localização, área, características do prédio e qualidade dos comparáveis disponíveis também influenciam o resultado.
Isso significa que uma avaliação baixa merece ser analisada, não transformada imediatamente numa sentença.
É perfeitamente legítimo perguntar por que razão o valor ficou abaixo do preço e analisar o relatório. O comprador que suportou a avaliação tem direito ao relatório e pode conhecer a fundamentação utilizada.
O erro estaria em ir imediatamente ao vendedor com a frase “o banco diz que a casa só vale 360 mil, portanto tem de baixar o preço”.
O banco não decide o preço da transação.
Decide quanto risco está disposto a assumir dentro das suas regras.
Uma avaliação igual ao preço também não prova que está a fazer um bom negócio
O raciocínio inverso é igualmente importante.
Se compra por 400 mil euros e o banco avalia por 410 mil, pode sentir que recebeu uma validação independente de que está a comprar bem.
É uma informação positiva do ponto de vista do financiamento, mas não é uma garantia de investimento.
O objetivo da avaliação bancária não é aconselhá-lo sobre se deveria comprar aquela casa. O avaliador não está a analisar se aquela localização é adequada à sua vida, se o prédio terá despesas importantes, se existem problemas documentais, se a casa precisa de 60 mil euros em obras ou se existe outra propriedade mais interessante pelo mesmo dinheiro.
O próprio Guia do Comprador inclui expressamente a ideia de que uma avaliação bancária não é garantia de um bom negócio.
A avaliação pode ajudar a responder à pergunta “que valor o banco atribui à garantia?”. Não responde sozinha à pergunta “eu deveria pagar este preço?”.
A casa pode avaliar abaixo por razões que não estavam no anúncio
Há características que o comprador pode valorizar muito e que não produzem exatamente o mesmo efeito numa avaliação. Uma decoração particularmente cuidada, mobiliário caro ou determinados acabamentos podem tornar uma casa muito mais apelativa emocionalmente sem acrescentarem valor equivalente para efeitos de avaliação.
Também pode acontecer o contrário. Um comprador pode não ter valorizado suficientemente uma garagem, um terraço, determinada orientação ou uma localização particularmente escassa e esses elementos influenciarem positivamente o relatório.
A dificuldade aumenta quando existe pouca informação comparável. Um apartamento relativamente standard numa zona com muitas transações recentes é normalmente mais fácil de enquadrar do que uma moradia muito particular, um imóvel de luxo, uma propriedade rural ou um imóvel com características pouco comuns.
É precisamente por isso que tentar prever ao cêntimo a avaliação bancária antes de o banco enviar o perito é pouco realista.
Pode existir uma boa estimativa.
Não existe garantia.
É possível contestar uma avaliação
Se o comprador não concordar com o resultado, não está obrigado a aceitar silenciosamente o número.
O Banco de Portugal esclarece que o consumidor pode apresentar uma reclamação escrita à instituição relativamente aos resultados e à fundamentação da avaliação, devendo essa reclamação receber resposta. Pode também requerer uma segunda avaliação do imóvel, suportando os respetivos custos.
Isto não significa que pedir uma segunda avaliação seja uma máquina de produzir um valor superior.
Pode confirmar a primeira. Pode apresentar alguma diferença. E mesmo que o valor seja alterado, a decisão final sobre a concessão do crédito continua a pertencer à instituição dentro da liberdade contratual aplicável.
Uma segunda avaliação faz mais sentido quando existem argumentos concretos para questionar a primeira: um erro factual, uma área considerada incorretamente, comparáveis pouco adequados ou características relevantes que não tenham sido devidamente refletidas.
“Preciso que avalie mais alto porque não tenho dinheiro para a entrada” não é um argumento sobre o valor do imóvel.
É um problema de financiamento.
Um relatório de outro banco também pode ser relevante
Há ainda uma possibilidade que muitos compradores desconhecem. Em determinadas condições, um relatório de avaliação obtido no contexto de outra instituição pode ser apresentado ao novo banco.
Segundo o Banco de Portugal, o consumidor pode apresentar um relatório de avaliação emitido há menos de seis meses, desde que tenha sido elaborado por perito avaliador registado na CMVM a pedido de outra instituição de crédito e estejam reunidos os restantes requisitos. A instituição só pode recusar esse relatório nas situações legalmente previstas, designadamente quando não cumpra os requisitos ou, em determinadas circunstâncias, quando tenham ocorrido alterações de mercado relevantes.
Isto pode ser útil para quem está a comparar financiamentos entre instituições ou muda de banco durante o processo.
Não significa que o novo banco seja obrigado a conceder o mesmo montante que o anterior. A avaliação do imóvel é apenas uma parte da decisão de crédito.
Mas pode evitar repetir automaticamente todo o processo de avaliação quando existe um relatório recente que reúne as condições necessárias.
O problema real aparece quando já existe CPCV
Até aqui, uma avaliação baixa é essencialmente um problema financeiro. Depois de existir um Contrato-Promessa de Compra e Venda, pode passar também a ser um problema contratual.
Imagine que o comprador assina um CPCV para adquirir a casa por 400 mil euros e entrega 40 mil euros de sinal. Contava financiar 360 mil. O banco avalia a casa significativamente abaixo e apenas está disponível para financiar 325 mil.
Faltam 35 mil euros.
Se o comprador tem esse capital adicional, pode decidir utilizá-lo e o negócio continua.
Se não tem, surge uma pergunta muito mais séria: o que diz o CPCV?
Foi prevista uma condição relacionada com financiamento? Foi estabelecido algum montante mínimo de crédito necessário? Existe proteção para uma avaliação bancária abaixo de determinado valor? Qual é o prazo? Que prova deve ser apresentada? Ou o comprador simplesmente prometeu comprar, sem qualquer condição deste tipo?
É por isso que o Guia do Comprador inclui expressamente no módulo do CPCV tanto a condição relacionada com aprovação do crédito como a situação de avaliação bancária abaixo do esperado.
O momento de pensar neste risco é antes de assinar e entregar sinal.
“Sujeito a financiamento” pode não resolver uma avaliação baixa
Uma cláusula genérica de financiamento pode parecer suficiente e não ser.
Imagine que o banco considera o comprador financeiramente elegível para o crédito, mas financia menos porque o imóvel foi avaliado abaixo do preço. Tecnicamente, houve aprovação de financiamento. O problema é que o montante não chega.
Se a cláusula apenas fala em “aprovação de crédito” sem explicar o que isso significa, pode nascer uma discussão sobre se a condição se verificou ou não.
É por isso que, quando a compra depende verdadeiramente de obter um determinado montante, essa realidade merece ser analisada com cuidado na preparação jurídica do CPCV.
Pode ser relevante definir o valor mínimo de financiamento de que o comprador necessita, o prazo para obter a decisão, o tratamento de uma avaliação abaixo de determinado limite e a documentação necessária para demonstrar o resultado.
Não existe uma cláusula universal que deva ser copiada para todos os contratos.
Existe um risco que deve ser identificado e corretamente traduzido para aquele negócio.
O sinal torna o problema muito mais sério
Antes do CPCV, uma avaliação baixa pode fazer o comprador desistir da casa com relativamente poucas consequências, dependendo naturalmente dos compromissos já assumidos.
Depois de entregar um sinal, a situação muda.
Se o contrato não proteger adequadamente o comprador perante o cenário que ocorreu e este não conseguir cumprir a compra, podem estar em causa consequências relacionadas com o incumprimento e com o próprio sinal.
Por isso, uma pessoa que depende de financiamento elevado deveria ter especial cuidado em assinar um CPCV sem perceber exatamente o que acontece se o banco financiar menos do que estava previsto.
A pergunta não é apenas “acha que o banco aprova?”.
É “o que acontece contratualmente se não aprovar o montante de que preciso?”.
Essa pequena diferença separa uma expectativa comercial de uma análise de risco.
Ter mais capital próprio resolve o problema — mas pode criar outro
A solução aparentemente mais simples para uma avaliação baixa é o comprador colocar mais dinheiro.
Em alguns casos, é mesmo a melhor solução.
Se estava preparado para utilizar 60 mil euros e acaba por precisar de 75 mil, pode decidir que a casa continua a justificar a compra e que existe liquidez suficiente para absorver a diferença.
Mas deve existir uma segunda pergunta: quanto sobra depois?
Retirar mais 15 ou 20 mil euros à reserva financeira pode permitir concluir a aquisição e simultaneamente deixar o comprador sem capacidade para obras, mobiliário ou imprevistos.
É possível resolver o problema da avaliação e criar um problema de liquidez.
Por isso, não basta perguntar “consigo encontrar o dinheiro?”. Deve perguntar “consigo utilizar este dinheiro sem destruir a margem financeira que planeei manter depois da compra?”.
A casa não deixa de ter despesas no dia em que recebe as chaves.
Renegociar o preço é possível. Obrigar o vendedor a fazê-lo é outra coisa.
Quando a avaliação fica abaixo, muitos compradores regressam imediatamente à negociação.
É uma abordagem perfeitamente legítima.
Pode explicar ao vendedor que a estrutura de financiamento mudou e perguntar se existe disponibilidade para rever o preço. O vendedor pode aceitar, sobretudo se perceber que outros compradores financiados poderão encontrar a mesma dificuldade.
Mas também pode recusar.
Se existiam vários interessados, se acredita que o preço continua adequado ou se outro comprador dispõe de mais capital próprio, a avaliação do seu banco pode não alterar a posição comercial do vendedor.
O vendedor não contratou aquele banco nem está obrigado a aceitar a opinião daquele avaliador como novo preço da casa.
É aqui que a força negocial depende do contexto. Uma avaliação significativamente abaixo pode ser um dado importante. Não é uma ordem de redução de preço.
Outro banco pode chegar a uma conclusão diferente
Também é possível procurar financiamento noutra instituição.
Os bancos podem trabalhar com avaliadores diferentes e apresentar políticas de risco diferentes. Isso pode produzir um resultado de avaliação diferente ou permitir uma estrutura de financiamento distinta.
Contudo, mudar de banco não deve ser tratado como uma garantia de que o problema desaparecerá.
O novo avaliador pode chegar a um valor semelhante ou até inferior. O novo banco pode ter condições menos competitivas. O processo leva tempo. E, se já existe CPCV com uma data limite para a escritura, o calendário torna-se relevante.
É por isso que esta alternativa é muito mais confortável quando existe margem temporal suficiente e o contrato foi preparado para uma compra financiada.
Começar a procurar outro banco três dias antes do prazo de escritura não é uma estratégia.
É uma emergência.
A garantia pública também depende do valor da avaliação
O atual regime de garantia pública para determinados compradores até aos 35 anos pode permitir financiamento entre 85% e 100% do valor da transação, desde que sejam cumpridos os requisitos legais e bancários. Mas também aqui a expressão “valor da transação” é definida como o preço de aquisição ou, se inferior, o valor da avaliação.
Isto significa que a possibilidade de financiamento a 100% não elimina o risco de avaliação.
Imagine uma primeira habitação própria e permanente adquirida por 300 mil euros por um comprador elegível. Se a avaliação for de 280 mil, o mecanismo não transforma automaticamente os 300 mil euros no valor relevante para financiamento.
A garantia pública ajuda a resolver a ausência da entrada tradicional em determinadas compras. Não obriga o banco a tratar um imóvel como valendo mais do que a avaliação utilizada na operação.
É uma distinção particularmente importante para compradores que chegam ao processo com pouca poupança precisamente porque contam com financiamento elevado.
Quanto menor for a reserva de capital próprio, maior pode ser o impacto de uma avaliação abaixo do preço.
Quanto maior o financiamento necessário, maior o risco
Dois compradores podem fazer exatamente a mesma proposta de 400 mil euros e enfrentar a avaliação bancária de forma completamente diferente.
O primeiro pretende financiar 200 mil e tem os outros 200 mil disponíveis. Se o banco avaliar por 360 mil, a operação pode continuar sem grande dificuldade porque o financiamento necessário continua bastante abaixo dos limites relevantes.
O segundo pretende financiar praticamente o máximo possível. Uma avaliação de 360 mil pode criar uma diferença de dezenas de milhares de euros que não consegue cobrir.
O preço da casa é igual.
O risco da avaliação é completamente diferente.
É por isso que o vendedor também deveria perceber, durante a análise de propostas, quanto uma compra depende do financiamento bancário. E é por isso que o comprador deve ser transparente consigo próprio sobre a margem financeira disponível.
Quanto mais perto estiver do limite, menos espaço existe para uma surpresa.
Uma oferta acima do preço pode aumentar o risco
Em mercados muito competitivos, alguns compradores decidem oferecer acima do preço pedido para vencer outros interessados.
Pode ser uma estratégia racional quando conhecem o mercado, têm capital suficiente e valorizam particularmente aquele imóvel.
Mas existe um risco que precisa de ser calculado.
O banco não é obrigado a acompanhar a escalada emocional de uma negociação.
Se uma casa é anunciada por 350 mil euros e, depois de várias propostas, o comprador aceita pagar 380 mil, a avaliação pode ficar nos 350 ou 360 mil. Se o financiamento necessário for elevado, essa diferença será suportada essencialmente através de mais capital próprio.
Uma proposta acima do preço deveria, portanto, ser acompanhada por uma pergunta muito simples: se o banco não reconhecer este prémio, consigo pagá-lo com dinheiro meu?
Se a resposta for não, a oferta pode depender de uma avaliação que ainda não existe.
Um imóvel difícil de avaliar merece mais margem
Alguns imóveis são naturalmente mais previsíveis do que outros.
Um apartamento relativamente comum numa zona com muitas transações semelhantes tende a oferecer mais informação comparável. Uma moradia única, um imóvel de luxo, uma propriedade com terreno significativo ou um imóvel com características muito específicas podem gerar maior dispersão entre opiniões de valor.
Isto não significa que devam avaliar mal.
Significa que existe maior incerteza.
Para um comprador que depende de financiamento máximo, essa incerteza merece ser incorporada na estratégia antes de assumir compromissos.
Quanto menos previsível for a avaliação e menor for a reserva financeira do comprador, maior é a importância de tratar corretamente o risco no orçamento, na proposta e no CPCV.
A avaliação também pode revelar problemas que merecem investigação
Embora o objetivo principal seja atribuir valor ao imóvel para o financiamento, o processo pode por vezes chamar a atenção para questões relacionadas com a informação do imóvel.
Diferenças de áreas, características que não correspondem à documentação apresentada ou outras situações podem dificultar ou atrasar a avaliação.
Isso não significa que o avaliador esteja a realizar uma auditoria jurídica ou uma inspeção técnica completa. Não está.
Mas se durante o processo surgirem discrepâncias, o comprador não deve tratá-las apenas como um obstáculo burocrático ao crédito.
Pode ser necessário voltar à documentação e perceber o que está realmente a comprar.
O Guia do Comprador coloca deliberadamente a identidade documental e a avaliação técnica antes da fase final de financiamento porque conseguir dinheiro para comprar um imóvel não substitui a necessidade de verificar o próprio imóvel.
O comprador deve conhecer três números antes do CPCV
Antes de assumir um compromisso forte numa compra financiada, vale a pena perceber três valores diferentes: o preço que está disposto a pagar, o montante de financiamento de que efetivamente necessita e o capital adicional que conseguiria colocar se a avaliação fosse inferior ao esperado.
Não é necessário saber qual será a avaliação. Isso só acontecerá depois.
É necessário saber qual é a sua tolerância a uma avaliação baixa.
Imagine que compra por 350 mil euros e precisa de pelo menos 300 mil de financiamento. Se tem apenas mais 5 mil euros de margem, uma avaliação desfavorável pode comprometer rapidamente o negócio.
Se, pelo contrário, dispõe de uma reserva considerável e optou simplesmente por financiar mais porque prefere manter liquidez, a mesma avaliação pode ser apenas um inconveniente.
Conhecer esta diferença antes de negociar permite fazer propostas com muito mais consciência.
Não use o sinal para fingir que tem mais capital
Existe ainda um erro psicológico interessante. O comprador junta, por exemplo, 40 mil euros, entrega 30 mil como sinal e começa a pensar que “a entrada já está paga”.
Não necessariamente.
O sinal entregue será normalmente considerado no acerto do preço, mas continua a fazer parte do capital próprio utilizado na compra.
Se depois a avaliação exigir que o comprador coloque mais 25 mil euros, esse dinheiro terá de existir além dos montantes necessários para impostos e restantes custos.
O facto de parte da poupança já ter sido entregue ao vendedor não aumenta a capacidade financeira.
Apenas significa que o comprador já comprometeu uma parte dela.
É por isso que o orçamento deve ser feito sobre a operação inteira, não sobre aquilo que ainda existe na conta depois de assinar o CPCV.
O plano B deve existir antes de precisar dele
Ninguém compra casa desejando uma avaliação baixa. Mas um comprador financiado deveria saber antecipadamente o que faria se acontecesse.
Conseguiria aumentar o capital próprio? Até que montante? Estaria disposto a renegociar o preço? Consideraria pedir segunda avaliação? Teria tempo para consultar outro banco? O CPCV protege adequadamente uma situação em que não consegue obter o financiamento mínimo necessário?
Não precisa de executar nenhuma destas opções enquanto o problema não existir.
Precisa apenas de saber quais são realmente possíveis.
Essa preparação reduz enormemente a pressão quando chega o relatório. Em vez de descobrir o problema e começar a inventar soluções, o comprador passa a escolher entre alternativas que já tinha considerado.
Avaliar abaixo não significa automaticamente desistir
Uma avaliação baixa deve obrigar a parar e refazer a conta. Não implica necessariamente abandonar o imóvel.
Pode concluir que continua a existir margem financeira suficiente. Pode conseguir renegociar parte do preço. Uma segunda avaliação pode apresentar um resultado diferente. Outro financiamento pode funcionar. Ou pode decidir conscientemente utilizar mais capital próprio porque, depois de analisar comparáveis e o imóvel, continua a considerar o preço justificável.
Também pode chegar à conclusão oposta.
Se a avaliação ficou muito abaixo, se a compra já estava no limite e se é necessário destruir toda a reserva financeira para continuar, talvez o problema não seja encontrar uma forma de fazer o negócio acontecer a qualquer custo.
Talvez seja perceber que deixou de ser o negócio certo.
Comprar casa exige persistência. Não exige teimosia.
O melhor momento para pensar numa avaliação baixa é antes dela acontecer
Quando a avaliação coincide com o preço e o financiamento avança sem dificuldades, todo este tema pode parecer excessivamente cauteloso.
É precisamente esse o objetivo.
Uma boa preparação torna-se invisível quando nada corre mal.
O comprador que conhece a relação entre preço, avaliação e LTV não entra em pânico perante um relatório abaixo do esperado. Percebe imediatamente como o financiamento é afetado. Sabe quanto capital adicional seria necessário e consegue verificar se o orçamento continua de pé.
O comprador que também tratou corretamente o risco no CPCV sabe quais são as opções contratuais disponíveis.
É assim que a avaliação bancária deve ser entendida: não como um exame em que a casa “passa” ou “chumba”, mas como uma das variáveis que determina a estrutura financeira da compra.
O banco pode considerar que tem capacidade para pagar a prestação.
O vendedor pode considerar que a casa vale o preço negociado.
E você pode estar completamente convencido de que quer comprá-la.
Mas se o banco avaliar abaixo, existe uma pergunta que nenhuma destas convicções resolve: de onde vem o dinheiro que falta?